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買房不成要求“雙倍返還”,定金這幾個細節不能疏忽!

22-01-19 09:32 來源:最高人民法院司法案例研究院 編輯:靳佩佩

買房前向賣家支付了20萬定金

最后購房合同沒簽成

買家拿著之前的“約定”

起訴要求雙倍返還定金40萬

不料被法院駁回

關于“定金”

我們需要注意些什么?

來看案件詳情

  看中房子支付20萬定金

  2020年9月,陸先生從房屋中介了解到一處位于浙江省余姚市丈亭鎮的廠房,在多次現場看房后,陸先生決定購買該廠房。同年12月,陸先生就購買廠房的細節與房屋所有權人的家屬林某進行磋商后,于當天通過銀行轉賬匯款20萬元作定金。林某在《廠房買賣定金收條》上作為收款人簽名,其中載明,“若買方不想買此廠房,此定金歸賣家,如賣方不愿意賣此廠房,定金將雙倍返還買方,雙方約定一周內簽訂廠房買賣合同。”

  然而,之后雙方因廠房出售范圍、付款方式等主要合同條款未能形成一致意見,導致房屋買賣合同遲遲未能簽訂??紤]到雙方未能就合同內容達成共識,幾天后,林某將20萬元定金退回給了陸先生。

  買賣“告吹”買家要求雙倍返還定金

  好不容易看中的房子,定金交了,房款也準備好了,就差“臨門一腳”簽合同,賣方卻不賣了,這讓陸先生無奈又憤怒。為此,陸先生將林某起訴至浙江省余姚市人民法院(以下簡稱余姚法院)。

  在庭審過程中,陸先生認為

  雙方已就合同簽訂的主要條款達成一致意見,并向被告交付了20萬定金,同時,定金收條上載明了于一周內簽訂正式合同,現林某拒不簽訂,存在過錯,故要求林某雙倍返還定金40萬元。

  對此,林某辯稱

  其一,自己只是洽談廠房買賣時的代表人,并不是產權所有人。其二,雙方一直未談妥廠房價格、付款方式、交房手續三個重要條件,根本就無法簽訂購房合同。鑒于廠房買賣合同還未簽訂,定金收條也應該無效。其三,雙方未簽訂購房合同系磋商不成,不是被告的單方過錯,不應適用定金罰則。故請求法院駁回原告的訴訟請求。

  定金收條有效但不適用定金罰則

  余姚法院經審理認為,《廠房買賣定金收條》系當事人的真實意思表示,其法律效力自當事人實際交付定金時就產生。那么,被告是否應當根據定金收條的約定,承擔返還雙倍定金的違約責任呢?

  根據《中華人民共和國合同法》第一百一十五條(現參見《民法典》第五百八十七條)規定的精神,定金罰則應當適用于一方當事人存在過錯且有違約行為的情形。本案中,綜合原、被告提交的證據及當事人的陳述,不足以認定被告存在違約行為和單方過錯,理由如下:

  一、雙方未就合同主要條款達成一致意見,合同最終未能正式簽訂,無法證明是因被告存在違約行為和單方過錯造成的。適用定金罰則的前提是雙方應就房屋買賣的主要條款達成一致,如果在雙方未就房屋買賣的主要條款達成一致的情況下,適用定金罰則,顯然違背了合同法的自愿、公平原則。具體到本案中,《定金收條》未明確記載雙方達成一致意見的主要合同條款,包括不動產出售范圍、出售價格和付款方式等,難以推定雙方已經完全磋商一致。原告提供的證據,僅能說明雙方對合同主要條款存有爭議,無法證明未簽訂正式合同是因被告存在違約行為和單方過錯造成。

  二、在磋商過程中,原告沒有盡到審慎注意義務,雙方均有過錯。原告作為一個具備常識和理性的市場交易主體,在交易過程中應盡到必要的審慎注意義務,理應知曉被告并非房產權利人,且被告的行為也不足以使原告有充分理由相信其有代理權。

  綜上,雙方最終未能簽訂正式合同,不能僅歸責于被告,應合理推定為磋商不成,故本案不應適用定金罰則,被告無需承擔雙倍返還定金的違約責任。

  一審判決后,原告提起上訴。近日,浙江省寧波市中級人民法院二審維持原判。

  法官提醒

  作為一項普遍適用的金錢擔保,定金在促進雙方當事人信守承諾、提高交易效率方面具有積極意義,廣泛運用在日常買車、買房等交易過程中。區別于保證、抵押、質押、留置等確保債權人一方利益的擔保,定金對雙方當事人均提供了履行保障。換句話說,定金懲罰性的法律效果,可能發生在給付定金的一方,也可能發生在收受定金的一方。在日常經營、生活中,合同訂立方往往認為只要簽訂了定金合同便可以“高枕無憂”,但其實并不然。對此,法官提醒:

  一、定金罰則的適用是有條件的。作為合同當事人,雙方對合同的訂立均有積極、誠信磋商的義務,盡快促成合同訂立。如果怠于履行相應義務,導致合同未能訂立,即使簽訂了定金合同也不能適用定金罰則。

  同時,如果要適用定金雙倍返還罰則,要注意這些細節,包括定金須已經完成實際交付、定金罰則從屬的主合同須有效、合同未訂立系單方違約等。

  二、在交易過程中要盡到必要的審慎注意義務。在簽訂合同時,作為買方要盡到必要的審慎注意義務,比如,核實房屋所有權人信息、房屋是否被人占用等相關信息,并在合同中明確關于交付的具體時間、地點,以防履行合同時雙方產生爭議。

  法條鏈接

  《中華人民共和國民法典》第五百八十六條:當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。

  定金的數額由當事人約定;但是,不得超過主合同標的額的百分之二十,超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的,視為變更約定的定金數額。

  《中華人民共和國民法典》第五百八十七條:債務人履行債務的,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定,致使不能實現合同目的的,無權請求返還定金;收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定,致使不能實現合同目的的,應當雙倍返還定金。

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